§ 35c EStG Steuerbonus 2026: Sanierungskosten absetzen

So funktioniert der Steuerbonus nach § 35c EStG

Der § 35c EStG (Einkommensteuergesetz) ist eine steuerliche Sonderregelung, die Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien für energetische Sanierungsmaßnahmen belohnt. Sie stellen keinen Antrag im Vorfeld, sondern reichen die Kosten über Ihre Steuererklärung beim Finanzamt ein – das macht die Nutzung deutlich bürokratieärmer als die klassische KfW-Förderung.

Die Förderhöhe im Detail

• 20 % Ihrer Sanierungskosten können Sie direkt von Ihrer tariflichen Einkommensteuer abziehen.
• Maximal 40.000 Euro Steuerermäßigung pro begünstigtem Objekt (20 % von maximal 200.000 Euro förderfähigen Kosten). Bei Eigentumswohnungen gilt der Höchstbetrag pro Wohnung (§ 35c Abs. 5 EStG).
• Die Steuerermäßigung wird auf drei Jahre verteilt:
• Jahr 1: 7 % der Kosten (maximal 14.000 €)
• Jahr 2: 7 % der Kosten (maximal 14.000 €)
• Jahr 3: 6 % der Kosten (maximal 12.000 €)

Wichtig: Der nicht ausgeschöpfte Betrag verfällt, wenn Ihre Steuerschuld in einem Jahr niedriger ist als der mögliche Abzug. Eine Auszahlung wie bei der KfW gibt es nicht.

Welche Maßnahmen sind förderfähig?

Der Steuerbonus gilt für nahezu alle Maßnahmen, die den Energiebedarf eines Gebäudes senken:

1. Wärmedämmung: Dämmung von Außenwänden, Dachflächen, Kellerdecken und obersten Geschossdecken.
2. Fenster und Türen: Einbau von Wärmeschutzfenstern mit Dreifachverglasung sowie gedämmten Außentüren.
3. Heizungstechnik: Einbau einer Wärmepumpe, Biomasseheizung oder Solarthermie-Anlage. Die Anforderungen entsprechen denen der KfW 458 Heizungsförderung.
4. Lüftungsanlagen: Einbau von kontrollierten Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung.
5. Digitale Systeme: Smart-Home-Komponenten zur Optimierung des Energieverbrauchs.

Voraussetzungen für den Steuerabzug

• Gebäudealter: Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme mindestens 10 Jahre alt sein (maßgeblich ist der Bauantrag).
• Fachunternehmer-Bescheinigung: Sie benötigen eine nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens. Die Kosten für einen Energieberater können Sie zusätzlich zu 50 % absetzen. Mehr dazu im Ratgeber Energieberater-Pflicht.
• Keine Doppelförderung: Der Steuerbonus kann nicht mit KfW-Zuschüssen oder BAFA-Fördermitteln kombiniert werden. Sie müssen sich entweder für den Direktzuschuss oder den Steuerabzug entscheiden.
• Steuerpflicht in Deutschland: Der Bonus steht nur unbeschränkt Steuerpflichtigen zu.

Vergleich: KfW 458 vs. § 35c EStG Steuerbonus

Wer sollte den Steuerbonus wählen?

Der Steuerbonus ist besonders vorteilhaft für:

• Eigentümer mit hohem Einkommen: Da der Bonus direkt von der Steuerschuld abgezogen wird, profitieren Gutverdiener überproportional.
• Eigentümer mit hohem Sanierungsvolumen: Die Kostengrenze von 200.000 € pro begünstigtem Objekt ist weit höher als die 30.000 € pro Wohneinheit bei der KfW. Bei Eigentumswohnungen in einer WEG gilt der Höchstbetrag pro Wohnung – ein großer Vorteil gegenüber der gebäudebezogenen BEG-Förderung. Wer eine umfassende Sanierung plant (Dämmung, Fenster, Heizung), profitiert von der höheren Bemessungsgrundlage.
• Eigentümer, die die KfW-Frist verpasst haben: Wer bereits unterschrieben oder mit der Sanierung begonnen hat, bevor der KfW-Antrag gestellt wurde, kann zumindest noch den Steuerbonus retten.
• Hinweis für Vermieter: Der § 35c EStG gilt ausschließlich für selbstgenutztes Wohneigentum. Vermieter können die Sanierungskosten weiterhin über die AfA (Absetzung für Abnutzung) oder als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Für alle anderen ist die KfW-Förderung meist lukrativer, da 70 % Direktzuschuss auf 30.000 € meist mehr bringt als 20 % Steuerabzug auf 200.000 € – außer das Sanierungsvolumen ist sehr hoch.

So setzen Sie den Steuerbonus in Ihrer Steuererklärung an

1. Vor Beginn: Lassen Sie sich vom ausführenden Fachbetrieb eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster ausstellen. Diese muss vor dem Start der Bauarbeiten vorliegen.
2. Durchführung: Lassen Sie die Arbeiten von einem Fachbetrieb durchführen und sammeln Sie alle Rechnungen und Zahlungsbelege.
3. Steuererklärung: Im Jahr des Abschlusses der Maßnahme füllen Sie in Ihrer Steuererklärung die Anlage Energetische Maßnahmen aus.
4. Belege beifügen: Reichen Sie die Fachunternehmer-Bescheinigung sowie die Schlussrechnung des Fachbetriebs ein.
5. Drei Jahre genießen: In den folgenden zwei Steuerjahren müssen Sie keine erneuten Belege einreichen – das Finanzamt übernimmt die Verteilung automatisch.

Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern

Bei Mehrfamilienhäusern ist zu unterscheiden: Gehört das gesamte Gebäude einem Eigentümer, gilt die Höchstgrenze von 200.000 € pro Gebäude. Handelt es sich um Eigentumswohnungen in einer WEG, ist jede Wohnung ein eigenes begünstigtes Objekt (§ 35c Abs. 5 EStG) – jeder Eigentümer kann den Steuerbonus für seine eigene Wohnung separat nutzen. Voraussetzung ist in beiden Fällen die Selbstnutzung. Bei gemischt genutzten Gebäuden (teils selbstgenutzt, teils vermietet) ist der Bonus nur anteilig für den selbstgenutzten Teil ansetzbar.