Heizkostenabrechnung 2026: CO₂-Kostenaufteilung & Rechte

Die CO₂-Kostenaufteilung 2026: Wer zahlt wie viel?

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Stufenmodell zur CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter. Der Grundgedanke: Je schlechter die Energieeffizienz eines Gebäudes, desto höher der Anteil des Vermieters an den CO₂-Kosten. Denn der Vermieter hat es in der Hand, durch Modernisierung den CO₂-Ausstoß zu senken — der Mieter kann daran wenig ändern.

Das Stufenmodell 2026 basiert auf dem CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr:

Die Berechnung erfolgt automatisch durch den Vermieter oder die Hausverwaltung auf Basis der Abrechnung. Der CO₂-Preis liegt 2026 bei 55 bis 65 Euro pro Tonne — Tendenz steigend. Bei einem schlecht gedämmten Mehrfamilienhaus kann der Vermieteranteil schnell mehrere Hundert Euro pro Jahr betragen.

GModG: Neue Pflichten für Vermieter ab 2026

Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt zusätzliche Belastungen für Vermieter, die sich für eine neue Öl- oder Gasheizung entscheiden. Sie müssen ab 2028 folgende Kostenanteile selbst tragen:

• 50 % der Netzentgelte für die Gasversorgung
• 50 % der CO₂-Kosten (zusätzlich zur bestehenden Aufteilung)
• 50 % der Mehrkosten für die Biotreppe (für die ersten drei Stufen = 15 % der Brennstoffkosten)

Diese Regelung soll verhindern, dass Vermieter die Kosten unwirtschaftlicher fossiler Heizungen vollständig auf die Mieterschaft abwälzen. Sie gilt für alle neuen Öl- und Gasheizungen, die nach Inkrafttreten des GModG eingebaut werden.

Heizspiegel 2026: Was ist normal?

Der Heizspiegel des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) gibt jährlich Auskunft über die durchschnittlichen Heizkosten und Verbräuche. Die Werte für 2026 basieren auf der Abrechnungsperiode 2025:

Die scheinbar hohen Kosten der Luft-Wärmepumpe relativieren sich, wenn man die KfW-Förderung von bis zu 70 % und die steigenden CO₂-Preise für fossile Brennstoffe berücksichtigt. Über 20 Jahre gerechnet ist die Wärmepumpe in den meisten Fällen günstiger als Gas oder Öl.

Wärmepumpen-Strom in der Nebenkostenabrechnung

Ein neues Thema 2026: Immer mehr Mieter heizen mit einer zentralen Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus. Die Nebenkostenabrechnung muss dann den Stromverbrauch der Wärmepumpe korrekt abbilden. Nach aktueller Rechtsprechung gilt:

• Der Wärmepumpen-Strom ist als Heizkosten umlagefähig, sofern er über einen separaten Zähler erfasst wird.
• Der Mieter muss die Kosten nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) tragen können — mindestens 50 % verbrauchsabhängig, maximal 50 % nach Fläche.
• Die Betriebskosten einer Wärmepumpe sind in der Regel niedriger als die einer Gasheizung — allerdings abhängig von der Jahresarbeitszahl (JAZ) und dem gewählten Stromtarif.

Vermieter, die eine Wärmepumpe einbauen, sollten den Wärmepumpen-Stromtarif sorgfältig wählen, da die Stromkosten direkt in die Nebenkostenabrechnung einfließen.

Ihre Rechte bei der Heizkostenabrechnung 2026

Als Mieter haben Sie weitreichende Prüf- und Anfechtungsrechte:

1. Abrechnungsfrist: Die Abrechnung muss bis zum 31. Dezember des Folgejahres zugehen (also für 2025 bis 31.12.2026). Verspätete Abrechnungen sind unwirksam — Sie müssen nicht nachzahlen.
2. Belegeinsicht: Sie haben das Recht, die Originalbelege beim Vermieter oder der Hausverwaltung einzusehen. Das umfasst Rechnungen für Brennstoffe, Wartungskosten und die Abrechnung des Heizungsdienstleisters.
3. CO₂-Kostenaufteilung: Prüfen Sie, ob die CO₂-Kosten korrekt nach dem Stufenmodell verteilt wurden. Der Vermieter muss die Effizienzklasse des Gebäudes angeben.
4. Verbrauchserfassung: Mindestens 50 % der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden (HeizkostenV). Die restlichen 50 % dürfen nach Wohnfläche verteilt werden.

Bei einer Nachzahlung von mehr als 500 Euro sollten Sie die Abrechnung von einem Mieterverein oder Fachanwalt prüfen lassen. Häufige Fehler sind falsch berechnete Verteilerschlüssel, nicht umlagefähige Kosten (etwa für die Instandhaltung der Heizung) und fehlerhafte CO₂-Aufteilungen.

Praxisbeispiel: 70 m² Wohnung, Gas vs. Wärmepumpe

Eine Beispielrechnung für eine 70 m² große Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus mit mittlerem energetischen Zustand (Stufe 5, 28,1 kg/m²/Jahr):

Gasheizung (Baujahr 2005):

• Verbrauch: 9.800 kWh (140 kWh/m² в год)
• Heizkosten (Brennstoff): 9.800 × 11,1 Ct = 1.088 €
• CO₂-Kosten (Gesamt): 9.800 kWh × 0,20088 kg/kWh × 55 €/t = 108 €
• CO₂-Kostenanteil des Mieters (60 % bei Stufe 5): 108 € × 60 % = 65 € (Vermieter zahlt 40 % = 43 €)
• Gesamt für den Mieter: 1.153 €/Jahr (ca. 96 €/Monat)

Wärmepumpe (Luft, JAZ 3,5):

• Verbrauch: 3.850 kWh (55 kWh/m²)
• Heizkosten (Strom): 3.850 × 32 Ct = 1.232 €
• CO₂-Preis: entfällt (Wärmepumpe verursacht keine CO₂-Emissionen am Standort)
• Gesamt: 1.232 €/Jahr (103 €/Monat)

Auf den ersten Blick ist die Wärmepumpe teurer. Doch der Gaspreis wird durch den steigenden CO₂-Preis und die Biotreppe ab 2029 jedes Jahr teurer. Bereits 2027 wäre die Wärmepumpe günstiger — und über 20 Jahre gerechnet spart der Mieter bei der Wärmepumpe mehrere Tausend Euro.

Tipps für Vermieter

Vermieter sollten die CO₂-Kostenaufteilung ernst nehmen. Ein ineffizientes Gebäude zwingt Sie, 65 bis 95 Prozent der CO₂-Kosten selbst zu tragen. Die wirtschaftlichste Lösung ist die energetische Sanierung:

• Dach- und Fassadendämmung verbessert die Effizienzklasse
• Wärmepumpen-Einbau senkt die CO₂-Emissionen auf null
• Die KfW-Förderung deckt bis zu 70 % der Modernisierungskosten

Die Modernisierungsumlage (8 % der Kosten auf die Jahresmiete) erlaubt es Ihnen, einen Teil der Investition auf den Mieter umzulegen — bei gleichzeitig sinkenden Betriebskosten für den Mieter. Eine Win-Win-Situation.

Fazit: Fairere Kostenverteilung dank CO₂-Aufteilung 2026

Die Heizkostenabrechnung 2026 ist fairer als je zuvor — dank CO₂-Kostenaufteilung und GModG werden die Kosten dort platziert, wo sie verursacht werden. Für Mieter lohnt sich die genaue Prüfung der Abrechnung, für Vermieter ist die Modernisierung der Heizungsanlage der effektivste Weg, Kosten zu senken und die CO₂-Bilanz zu verbessern.