KfW 459 für Vermieter: Heizungstausch im Mietobjekt

KfW 459 vs. KfW 458: Was ist anders für Vermieter?

Die KfW 458 Heizungsförderung ist das allgemeine Förderprogramm für den Heizungstausch. Das Programm KfW 459 ist die spezifische Ausgestaltung für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Die zentralen Unterschiede:

Die Förderlogik für Vermieter folgt einem anderen Prinzip: Statt eines hohen Direktzuschusses erhalten Sie als Vermieter eine moderate Grundförderung und können die Investition über die Miete refinanzieren. Hinzu kommen steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, die Selbstnutzern nicht zur Verfügung stehen.

Fördersätze im Detail: Maximal 35 Prozent

Der Fördersatz für Vermieter setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

1. Grundförderung (30 %): Steht jedem Vermieter zu, der eine alte fossile Heizung gegen eine effiziente Wärmepumpe austauscht. Voraussetzung ist eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von mindestens 3,0 und die Einhaltung der geltenden Schallschutzvorgaben.

1. Effizienzbonus (5 %): Wird gewährt, wenn die Wärmepumpe ein natürliches Kältemittel (z. B. Propan R290) verwendet oder die Wärmequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser nutzt.

Anders als Selbstnutzer erhalten Vermieter weder den Klimabonus (20 %) noch den Einkommensbonus (30 %). Der maximale Fördersatz liegt somit bei 35 Prozent der förderfähigen Kosten.

Warum diese Ungleichbehandlung? Der Gesetzgeber argumentiert, dass Vermieter die Investitionskosten über die Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen können und zusätzlich von steuerlichen Abschreibungen profitieren. Die Förderung soll die Wirtschaftlichkeitslücke schließen — nicht doppelt subventionieren.

Förderfähige Kosten: Staffelung nach Wohneinheiten

Die förderfähigen Kosten sind bei Vermietern nach Wohneinheiten gestaffelt:

Für jede weitere Wohneinheit ab der siebten erhöht sich die förderfähige Summe um weitere 15.000 €. Bei großen Mehrfamilienhäusern mit 12 Wohneinheiten sind bis zu 195.000 € förderfähig — der maximale Zuschuss beträgt dann 68.250 €.

Wichtig: Die förderfähigen Kosten decken nicht nur die Wärmepumpe selbst ab, sondern auch:

• Demontage und Entsorgung der Altanlage
• Heizflächenoptimierung (neue Heizkörper, Flächenheizung)
• Pufferspeicher und Warmwasserspeicher
• Hydraulischer Abgleich
• Erdarbeiten bei Erdwärmepumpen
• Schallschutzmaßnahmen

Kombination mit dem KfW-Ergänzungskredit 358

Der KfW-Ergänzungskredit 358 ist ein zinsgünstiges Darlehen, das speziell für die verbleibenden Kosten nach Abzug des Zuschusses gedacht ist. Für Vermieter ist diese Kombination besonders interessant:

• Zinssatz: Der effektive Jahreszins liegt 2026 zwischen 2,0 und 3,5 Prozent — deutlich unter marktüblichen Immobilienkrediten.
• Kredithöhe: Maximal 120.000 € pro Wohneinheit, insgesamt bis zur förderfähigen Kostensumme.
• Tilgungsfrei: Die ersten zwei Jahre sind tilgungsfrei, sodass Sie in der Anfangszeit keine Liquiditätsbelastung haben.
• Antragstellung: Erfolgt gemeinsam mit dem Zuschussantrag über die Hausbank. Eine nachträgliche Kreditbeantragung ist innerhalb von 12 Monaten nach Zuschussbewilligung möglich.

Praxisbeispiel: Bei einem Sechs-Familien-Haus mit förderfähigen Kosten von 105.000 € erhalten Sie 36.750 € als Zuschuss. Die restlichen 68.250 € finanzieren Sie über den KfW 358 zu ca. 2,5 % Zinsen. Bei 10 Jahren Zinsbindung und 2 % Tilgung beträgt die monatliche Rate rund 256 € — eine überschaubare Belastung, die über die Modernisierungsumlage refinanziert werden kann.

Modernisierungsumlage: 8 Prozent auf die Jahreskaltmiete

Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist das zentrale Instrument für Vermieter, um Investitionen in die energetische Sanierung zu refinanzieren. Für den Heizungstausch auf eine Wärmepumpe gilt:

• Umlagefähig: 8 Prozent der umgelegten Kosten auf die Jahreskaltmiete.
• Nicht umlagefähig: Der KfW-Zuschuss muss von den Gesamtkosten abgezogen werden. Nur der Eigenanteil wird umgelegt.
• Berechnung: Gesamtkosten minus KfW-Zuschuss = umlagefähiger Betrag × 8 % = jährliche Mieterhöhung.

Rechenbeispiel für eine 80-m²-Mietwohnung:

• Gesamtkosten Heizungstausch (anteilig): 15.000 €
• KfW-Zuschuss (35 %): −5.250 €
• Umlagefähiger Betrag: 9.750 €
• Jährliche Mieterhöhung: 9.750 € × 8 % = 780 €
• Monatliche Mieterhöhung: 65 €

Die Kaltmiete darf innerhalb von sechs Jahren maximal um 3 €/m² steigen (Kappungsgrenze in angespannten Mietmärkten: 2 €/m²). Bei 80 m² sind das maximal 240 € monatlich (bzw. 160 € in angespannten Märkten). Die tatsächliche Mieterhöhung von 65 € liegt also deutlich darunter.

Für den Mieter ergibt sich unter dem Strich trotz Mieterhöhung ein finanzieller Vorteil: Die eingesparten Heizkosten durch die effiziente Wärmepumpe liegen bei einer 80-m²-Wohnung zwischen 40 und 90 € monatlich — je nach Energieträger-Vergleich und CO₂-Preis.

Steuerliche Abschreibung: AfA 3 Prozent

Vermieter können die Investitionskosten zusätzlich steuerlich geltend machen:

• Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: Jährlich 3 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über 33 Jahre.
• Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Für energetische Sanierungen können im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren jeweils bis zu 5 Prozent abgeschrieben werden (insgesamt 20 Prozent Sonder-AfA).
• KfW-Zuschuss beachten: Der Zuschuss mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage — Sie können nur den Eigenanteil abschreiben.

Bei einem Eigenanteil von 68.250 € (nach Zuschuss) beträgt die jährliche AfA 3 % = 2.047,50 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sparen Sie jährlich 860 € an Einkommensteuer. Über 33 Jahre summiert sich das auf rund 28.400 € Steuerersparnis.

CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter 2026

Seit dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) werden die CO₂-Abgaben auf Heizenergie nach der energetischen Qualität des Gebäudes zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Das Stufenmodell 2026:

Der Heizungstausch auf eine Wärmepumpe verbessert die Energieklasse des Gebäudes erheblich. Bei einem Sprung von Klasse E auf B reduziert sich Ihr Vermieteranteil an den CO₂-Kosten von bis zu 80 Prozent auf 40 bis 60 Prozent. Bei Ölheizungen mit jährlichen CO₂-Kosten von 300 bis 500 € pro Wohneinheit sparen Sie als Vermieter zwischen 120 und 300 € pro Jahr und Wohneinheit.

Zusätzlich profitieren Sie vom Wegfall der CO₂-Abgabe auf Wärmepumpenstrom: Strom unterliegt zwar dem EU-Emissionshandel (ETS II ab 2027), aber die spezifische CO₂-Abgabe nach BEHG wird für Wärmepumpenstrom nicht erhoben. Ihre Betriebskosten sinken also zweifach.

WEG-Beschluss bei Mehrfamilienhäusern

Bei Eigentumswohnungen in einer WEG ist der Heizungstausch eine bauliche Veränderung, die einen Mehrheitsbeschluss nach § 20 Abs. 2 WEG erfordert. Seit der WEG-Reform 2020 gilt:

• Einfacher Mehrheitsbeschluss reicht für Maßnahmen, die dem Klimaschutz dienen und sich innerhalb angemessener Frist amortisieren. Ein Heizungstausch auf Wärmepumpe fällt darunter.
• Kostentragung: Eigentümer, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich nur dann an den Kosten beteiligen, wenn sich die Investition innerhalb eines angemessenen Zeitraums (ca. 10–15 Jahre) amortisiert.
• Förderung: Die KfW 459 kann auch von der WEG als Ganzes beantragt werden. Die Förderung fließt in die Gemeinschaftsrücklage oder wird mit den Kosten verrechnet.

Praxis-Tipp: Lassen Sie vor der WEG-Versammlung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durch einen Energieberater erstellen. Die Amortisationsrechnung ist das zentrale Argument für die Mehrheitsbeschaffung. Weitere Details zur Planung finden Sie in unserem Ratgeber Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Kosten und Förderung.

Antragstellung: Schritt für Schritt

Der Antragsprozess für KfW 459 läuft identisch ab wie bei KfW 458, allerdings mit vermieterspezifischen Nachweispflichten:

1. Energieberater oder Fachbetrieb beauftragen: Lassen Sie eine Bestätigung zum Antrag (BzA) ausstellen. Ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte ist für Mehrfamilienhäuser dringend empfohlen.
2. Handwerkervertrag mit aufschiebender Bedingung: Der Vertrag muss den Vorbehalt enthalten, dass er erst nach Förderzusage in Kraft tritt.
3. Antrag im KfW-Portal Meine KfW stellen: Reichen Sie BzA-ID, Handwerkervertrag und Grundbuchnachweise (Eigentumsverhältnis) ein. Bei WEG ist der WEG-Beschluss beizufügen.
4. Förderzusage abwarten: Die Bearbeitung dauert in der Regel 2 bis 6 Wochen.
5. Maßnahme durchführen: Nach Förderzusage darf die Heizungsmodernisierung beginnen.
6. Verwendungsnachweis einreichen: Nach Abschluss der Arbeiten weisen Sie die Verwendung der Mittel nach. Fachbetrieb und Energieberater bestätigen die ordnungsgemäße Installation.

Wichtig: Anders als bei Selbstnutzern verlangt die KfW bei Vermietern den Nachweis der Vermietungsabsicht (Mietverträge) sowie eine Bestätigung, dass die Modernisierungsumlage tatsächlich umgesetzt wird.

Praxisbeispiel: 6-Familien-Haus mit Gasheizung

Ausgangslage: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Baujahr 1985, 6 Wohneinheiten à 75 m²) mit einer 25 Jahre alten Gasheizung (Niedertemperaturkessel) soll auf eine Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdkollektor umgerüstet werden.

Kostenaufstellung:

• Wärmepumpe (40 kW) inkl. Installation: 52.000 €
• Erdkollektor und Erdarbeiten: 28.000 €
• Demontage alte Gasheizung: 3.500 €
• Heizflächenoptimierung (neue Heizkörper in 3 WE): 12.000 €
• Pufferspeicher 1.000 l: 4.500 €
• Hydraulischer Abgleich: 5.000 €
• Gesamtkosten: 105.000 €

Förderung:

• Fördersatz: 30 % Grundförderung + 5 % Effizienzbonus (Sole-Wasser) = 35 %
• Max. förderfähig bei 6 WE: 105.000 €
• KfW-Zuschuss: 105.000 € × 35 % = 36.750 €

Eigenanteil: 105.000 € − 36.750 € = 68.250 €

Modernisierungsumlage (pro WE):

• Umlagefähiger Betrag (pro WE): 68.250 € ÷ 6 = 11.375 €
• Jährliche Mieterhöhung: 11.375 € × 8 % = 910 €
• Monatliche Mieterhöhung: 75,80 €

Steuerliche Abschreibung (pro Jahr):

• AfA-Bemessungsgrundlage: 68.250 €
• Jährliche AfA 3 %: 2.047,50 €
• Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz): 860 €

Fazit für den Vermieter: Nach Förderung beträgt der Eigenanteil 68.250 €. Davon werden über die Modernisierungsumlage jährlich 5.460 € (6 × 910 €) refinanziert. Hinzu kommt die jährliche Steuerersparnis von 860 €. Die jährliche CO₂-Kostenersparnis liegt bei ca. 600 € (entfällt beim Vermieteranteil). Unter dem Strich amortisiert sich die Investition nach etwa 10 bis 12 Jahren — bei weiter steigenden CO₂-Preisen sogar früher.

Die neue Gesetzeslage 2026: GModG und Vermieter

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bringt für Vermieter zusätzliche Chancen. Die Abschaffung der starren 65-%-EE-Pflicht gibt Ihnen mehr Flexibilität bei der Heizungswahl — aber die wirtschaftliche Logik spricht eindeutig für die Wärmepumpe. Die steigende CO₂-Bepreisung (55–65 €/t im Jahr 2026, Tendenz weiter steigend) belastet fossile Heizungen zunehmend, während Wärmepumpenstrom von der CO₂-Abgabe befreit bleibt.

Zusätzlich plant die Bundesregierung ab 2027 eine verpflichtende CO₂-Kostenbeteiligung für Vermieter nach dem Stufenmodell, die sich eng an den energetischen Zustand des Gebäudes koppelt. Ein frühzeitiger Heizungstausch auf Wärmepumpe reduziert also nicht nur Betriebskosten, sondern minimiert auch Ihr regulatorisches Risiko als Vermieter.