Muss ich als Mieter den Einbau einer Wärmepumpe dulden?
Ja, grundsätzlich. Der Austausch der Heizung gegen eine klimafreundlichere Anlage ist eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB). Nach § 555d BGB muss der Mieter sie dulden. Er kann sich auf eine Härte berufen, etwa wegen Krankheit, hohen Alters oder weil die Bauarbeiten in eine besondere Lebenssituation fallen. Diesen Härteeinwand muss er in Textform bis zum Ende des Monats erheben, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
Wichtig: Die finanzielle Härte (die höhere Miete) wird nicht im Duldungsverfahren geprüft, sondern erst später bei der Mieterhöhung (§ 559 Abs. 4 und 5 BGB). Sie müssen den Einbau also auch dann dulden, wenn Sie die Mieterhöhung für unzumutbar halten – und können diesen Einwand dann gesondert geltend machen.
Die Modernisierungsankündigung: Fristen und Inhalt
Nach § 555c BGB muss der Vermieter die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss enthalten:
- Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen,
- voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer,
- die zu erwartende Mieterhöhung (wenn eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt wird) und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Der Vermieter soll außerdem auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Ausgenommen sind nur Maßnahmen, die die Wohnung unerheblich beeinträchtigen und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen – ein Heizungstausch gehört in der Regel nicht dazu. Eine Vereinbarung, die von diesen Regeln zu Ihrem Nachteil abweicht, ist unwirksam.
Wie stark darf die Miete steigen?
Es gibt zwei Wege, die Kosten auf die Miete umzulegen:
| Regel | Umlage pro Jahr | Abzug Förderung | Kappung Heizungstausch |
|---|---|---|---|
| § 559 BGB (allgemein) | 8 % der Kosten | Förderung wird abgezogen (§ 559a) | 0,50 €/m² in 6 Jahren |
| § 559e BGB (Heizung mit Förderung) | 10 % der Kosten minus Förderung | Förderung wird abgezogen | 0,50 €/m² in 6 Jahren |
Für andere Modernisierungen gilt nach § 559 Abs. 3a eine Kappung von 3 €/m² (bzw. 2 €/m² bei einer Miete unter 7 €/m²) in sechs Jahren. Beim Heizungstausch liegt die Grenze bei 0,50 € je m² Wohnfläche und Monat.
Was § 559e voraussetzt
§ 559e greift, wenn die neue Heizung dem Grunde nach förderfähig ist und der Vermieter die Förderung tatsächlich in Anspruch genommen hat. Hat er keine Förderung beantragt, obwohl sie möglich gewesen wäre, darf er nur nach § 559 (8 %) erhöhen. Kosten, die ohnehin für die Instandhaltung angefallen wären, werden pauschal mit 15 % abgezogen; das Gesetz enthält dazu eine Ausnahme für Heizungsanlagen im Sinne des § 43 GModG.
Welche Förderung bekommt der Vermieter?
Private Vermieter (natürliche Personen) beantragen den Zuschuss über die KfW 458 und erhalten nur die Grundförderung von 30 %. Den Klimageschwindigkeitsbonus und den Einkommensbonus gibt es nur für selbstgenutzte Wohnungen. Förderfähig sind bis zu 28.000 € für die erste Wohneinheit, 15.000 € je Wohneinheit für die zweite bis sechste und 8.000 € ab der siebten. Für die erste Wohnung ergibt das maximal 8.400 € Zuschuss. GbR und Unternehmen nutzen die KfW 459 für Vermieter und Unternehmen mit denselben 30 % ohne Boni.
Rechenbeispiel (Annahmen: Mehrfamilienhaus mit 6 gleich großen Wohnungen à 70 m², Wärmepumpe 120.000 €, 15 % Instandhaltungsabzug, Förderung 30 %)
- Förderfähige Kosten: 28.000 € + 5 × 15.000 € = 103.000 €
- KfW-Zuschuss 30 %: 30.900 €
- Umlagefähige Kosten nach § 559e: 120.000 € − 18.000 € (15 % Instandhaltung) − 30.900 € = 71.100 €
- 10 % davon: 7.110 € pro Jahr für das ganze Haus, also 1.185 € pro Wohnung und Jahr = 98,75 € pro Monat (1,41 €/m²)
- Kappung: 0,50 €/m² × 70 m² = 35 € pro Monat
Ergebnis: Die Miete jeder Wohnung darf um höchstens 35 € im Monat steigen, nicht um 98,75 €. Ohne Förderung nach § 559 wäre rechnerisch eine noch höhere Umlage möglich – die Kappung von 35 € gilt dann genauso. Für Mieter heißt das: Die Kappung ist der entscheidende Wert. Für Vermieter heißt es: Die Förderung lohnt sich trotzdem, weil sie die Investition senkt, die über die Umlage nicht hereinkommt.
Dem stehen auf Mieterseite die Heizkosten gegenüber. Mit einer Wärmepumpe fallen keine CO₂-Kosten nach BEHG an; Strom ist nicht Teil des nationalen CO₂-Preises.
Neu durch das GModG: 50:50 bei neuen Gas- und Ölheizungen
Baut der Vermieter statt einer Wärmepumpe eine neue Gas- oder Ölheizung ein, gelten seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz neue Teilungsregeln (§ 5a CO2KostAufG):
- Gasnetzentgelte: 50:50 für Abrechnungszeiträume ab 01.01.2028,
- CO₂-Kosten: 50:50 ab 2028 – statt des Stufenmodells,
- Mehrkosten des Bioanteils aus der Bio-Treppe: 50:50 ab 2029, gedeckelt auf 30 % des Brennstoffs.
Für bestehende Heizungen bleibt das Stufenmodell nach § 5 CO2KostAufG: Je schlechter das Gebäude (kg CO₂ pro m² und Jahr), desto mehr trägt der Vermieter (0 bis 95 %). Was das in Euro bedeutet, zeigt der CO₂-Rechner 2026. Für Neubauten, die bis 31.12.2029 errichtet werden, gilt die 50:50-Teilung ebenfalls (§ 5b), außer bei Bauantrag vor dem 13.05.2026.
Schritt für Schritt: So prüfen Sie eine Mieterhöhung nach Heizungstausch
- Ankündigung prüfen: Kam sie mindestens drei Monate vor Baubeginn in Textform? Enthält sie Umfang, Dauer, Mieterhöhung und künftige Betriebskosten?
- Härte prüfen: Persönliche Härtegründe bis Ende des Folgemonats in Textform mitteilen.
- Erhöhungserklärung abwarten: Sie muss die Kosten aufschlüsseln und die Förderung ausweisen.
- Rechtsgrundlage feststellen: § 559 (8 %) oder § 559e (10 % minus Förderung)?
- Kappung nachrechnen: Wohnfläche × 0,50 € – inklusive früherer Erhöhungen für dieselbe Maßnahme in den letzten sechs Jahren.
- Bei Zweifeln Mieterverein oder Verbraucherzentrale einschalten, bevor Sie die höhere Miete zahlen.
Typische Fehler und Fallstricke
- Kappung vergessen: Viele Erhöhungserklärungen rechnen korrekt die 8 % oder 10 % aus, übersehen aber die 0,50-€-Grenze.
- Förderung nicht abgezogen: Hat der Vermieter einen Zuschuss erhalten, muss er ihn abziehen. Fragen Sie nach dem Zuwendungsbescheid.
- Instandhaltung nicht abgezogen: War die alte Heizung ohnehin defekt, sind ersparte Reparaturkosten herauszurechnen.
- Härteeinwand zu spät: Die Frist endet am Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung.
- Fernwärme-Umstellung mit Wärmepumpe verwechseln: Bei Umstellung auf Wärmelieferung gelten eigene Regeln; siehe Fernwärme 2026.
Quellen und Stand
- § 555c BGB, § 555d BGB, § 559 BGB, § 559e BGB
- § 5a CO2KostAufG und § 5b CO2KostAufG
- KfW-Produktseite 458
Stand: 2. November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Offen: Wortlaut der angekündigten Härtefallregel für Vermieter bei der CO₂-Kostenaufteilung.
